2018年11月19日 09:31 中時電子報 吳佳晉/編輯整理、撰文/ 郭錦駩（日昇金互聯網CEO）

 
網路上盛行拿房子貸款來投資，所謂的「借二買六」法，收益與風險為何？投資人算盤先打清楚。（本報資料照片）

最近網路盛傳一個理財模式，向銀行用2%以下的房貸利率借出錢來，投資到6%的固定收益理財商品上，賺取中間4%的利差。台灣的不動產出租收益跟房屋貸款利率都在1~2%，相對其他國家都是較低的。如果套上資產活化的概念，價值2000萬的房子借出1500萬來投資，一年的利差就有60萬。

從資產負債表的角度來分解這樣的財務操作，資產由原先只有一棟2000萬的房子，多了1500萬的理財商品；負債則由零，多了1500萬的房貸。用來衡量資金風險的負債佔資產比率由0%增加到1500萬/3500萬=42.8%，財務槓桿並不算高。由損益表的角度來分解，資產帶來的預期收入為90萬，房貸利息成本30萬，兩者相減為60萬。

投資風險必須分開來計算，房價本身有漲跌，這部分的風險沒有變。房貸的借款利率未來可能會升息造成房貸利息支出增加，但短期大幅度升息的可能性很低，這部分影響不大。

最主要的風險在於，買的固定收益理財商品是不是真有6%的報酬率。如果報酬率降到2%，減去房貸支出，竹籃子打水一場空。萬一遇上行情不佳，投資績效由正轉負，同時還有房貸利息的負擔，就會蠟燭兩頭燒了。

房屋貸款的資金成本，在所有借款中相對較低的，這個基本方向沒有錯。但是辦房貸出來投資是否洽當，要依個人狀況去評估，並沒有一定標準。重點還是回到檢視所投資商品報酬率是否穩定，風險係數是否在承受範圍內。

出處連結：https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181119001253-260410